万科过冬术不缩减开工量当月新盘消化60

2019-08-16 19:01:37 来源: 天津信息港

  2011年12月22日,冬至。

  房地产市场迎来有史以来冷的一个冬季。12月18日,国家统计局公布了11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,49个城市房价环比下降,首次超过半数。

  大型房企日前已经发起过冬的动员令。万科集团总裁郁亮率先说,公司将启动“积极卖楼,慎重买地,控制预算,锻炼自身”的过冬模式。前些日子,恒大再次强调2011年第四季度不买地。

  楼市冬至,如何顺利过冬?

  在日前举行的2011城市观点论坛中国行年度论坛上,面对企业担忧的政策问题,住建部政策研究中心主任秦虹一语点醒梦中人:任何对于政策的猜测都是没有意义的,因为所有的调控政策控制的对象都是住宅市场的投机、投资性需求,不会伤及到真正的自住、合理的住房需求,明晰这一点,企业就会对自己将来所开发的产品、供应的对象、定位有明确的战略。

  除了政策的担忧外,开发商面临的另一大担忧是资金问题。清华大学经济学院博士杜丽虹称,将有六成企业有资金缺口,有四成资金缺口超过总资产。经济学家、国务院发展研究中心金融所副所长为此开出的药方是,2012年,开发商对于除之外的融资渠道的学习、运用的准备,谁学得快,谁的竞争力就强。而杜丽虹则认为,企业从重资产模式向轻资产模式转型,也是解决资金问题的新思路。

  历史的辩证主义也告诉我们,危中有机。香港地产巨头都是在市场出现危机时大举扩张,迅速提升行业地位和份额。2012年,对于跟不上市场形势的小企业来说将会危险重重,但对于大企业来说,何尝不是机遇。河山资本创造人曹少山因此认为,2012年,可能有标志性的并购或者整合出现。

  金科集团副总裁李战洪认为,行业洗牌的结果往往是集中度越来越高,包括市场的集中度、资金的集中度、土地的集中度越来越高。在调整中1/ 的企业越来越大。现在市场处于冰冻期,在这个阶段,聪明的企业,都会率先降价取得市场先机。

  楼市的下半场以冬季开场,房企应该如何过冬?

  业内人士首先关注的,是房企“老大”万科企业股份有限公司(,以下简称“万科” )的过冬策略。

  早在2011年11月中旬,万科总裁郁亮就定调2012年万科将进入“冬天模式”:,现金为王,手中的现金比利润更重要;第二,卖房子积极一点,不能囤地;第三,不能买错地,买地和买一样非常亏钱;第四,节流行政管理成本;,冬天把身体锻炼好。

  就此来看,万科并未在冬季一味地收缩,而是做足准备,迎接楼市春天的来临。万科公司在回应时代周报的采访时表示:将在“冬季”继续保持稳健的财务,坚持当月新盘消化60%,目前并无缩减开工的必要性,但会根据市场情况调整产品结构。

  更加不能买错地

  早在2010年9月27日,标准普尔就公布了一份针对中国房企的压力测试,其中显示,如果2012年销售下降 0%,并在国内外紧缩的背景下,国内数家大型房企将面临严峻的流动性压力,并指出扛不住的房地产企业有6家。

  万科并非6家房企之一,但在2012年地产行业面临的销售下降、信贷紧缩的风险,也是万科无法回避的。

  首席分析师王海斌向时代周报分析,借助银行、房地产、国内外甚至民间借贷,开发商依然有大量现金流,到2012年下半年,上述贷款、信托、基金、借贷悉数到了还款期限,开发商没有新的输血渠道之时,冬天才真正来临。

  具体到万科而言,2011年第三季度末,其账面保留约 40亿元现金。王海斌直言,万科拥有如此多的现金,根本谈不上“过冬需求”。然而,郁亮却坚称:拥有 00多亿元现金的万科,依然是个“瘦子”。

  实际上,万科的现金流背后,还有预收账款作支撑。时代周报查阅相关资料得知,对房地产行业而言,在商品房完成销售并未交付结算之时,均被统计为预收账款,预收账款的上升意味着未来营业收入的上升。而2011年三季度末,万科预收账款还有1228亿元,在未来一段时间将会纳入营业收入。基于此,股份有限公司研究员预测万科 年公司营业收入分别为718.2亿元、928. 亿元及1221.5亿元。

  万科公司则向时代周报表示:2012年,万科仍然会坚持现金为王的原则,保持良好的债务结构,并且谨慎拿地。

  万科2011年三季报显示:万科负债总额为22 6.52亿元,资产负债率78.97%。乍一看令人担忧,但仔细分析负债结构便可以发现,其中预收账款1228.15亿元,应付账款204.8亿元,其他应付款252.74亿元,而真正的有息负债(短期借款2011年内到期的非流动负债+长期借款+应付)仅519.10亿元,占比仅为2 .2%,其中短期借款和一年内到期的非流动负债仅2 7.44亿元,占比为10.6%。

  另一方面,万科拿地意愿也再度降低。据据统计,2011年月,万科新增权益内项目规划建筑面积为1041万平方米,较去年月的1670万平方米下降 7.7%。的研究报告表示:“从前11个月公司土地储备策略看,公司目前对土地市场的态度依然非常谨慎。”

  对此,郁亮也表示进入“冬天模式”之后,更加不能买错地,“买错地就跟买错股票一样,非常亏钱”。

  当月新盘消化率不低于60%

  想要拥有充足的现金流,就得保证销售速度。

  万科1月4日晚发布销售业绩:2011年共实现销售面积1075. 万平方米,销售金额1215.4亿元,同比分别增长19.8%和12.4%;然而在2011年全年业绩增长的背后,也难掩第四季度销售同比下滑的现实。

  时代周报了解到,2011年10月、11月、12月,万科的销售金额依次为10 .4亿元、82.9亿元、58.2亿元,较2010年同期的155.1亿元、128.7亿元、8 .5亿元,分别下降了 %、 6%、 0%。

  面临销售业绩的持续下滑,万科董秘谭华杰在接受媒体采访时也表示:“调控成效显著,房屋正在回归其基本的居住属性,主要城市的库存量上升会进一步促进楼市向买方市场转变。”面对市场下行压力,万科还会在2012年坚持“新推盘当月销售率不低于60%”的要求吗?

  对此,万科公司向时代周报表示;目前没有调整这一要求的考虑,也坦承提及企业的销售不可避免地受到市场环境影响,但强调:“面对市场调整,不应该消极地放松对销售速度的要求,相反,应该进一步强调销售率的重要性,更加坚决地贯彻快速销售的原则。”

  在中投顾问房地产行业研究员韩长吉看来,价格调整便是获得销量直接的方式。而时代周报了解到,在2011年年底,万科也在多个城市进行着价格与销量的“天平实验”—把价格这端放低一点,天平的另一端销量就会高一点。

  2011年12月中旬,万科在广州荔湾区的柏悦湾项目推出特价房源,较前两期产品位置有所不同,价格却大为不同。根据易提供的,该楼盘上一期入市的房源销售均价为19469元/平方米,本期房源均价为15000元/平方米,而近新开批次的售价更是低至12900元/平方米,让业内人士为之咋舌。

  万科在北京、上海、深圳、厦门、青岛、合肥悉数上演价格调整,其中以深圳的策略“谋算”深。据了解,早在2011年11月份,万科就在深圳启动了 “万团大战”,其位于深圳的两个项目公园里和清林径,各拿出50套房源,以9. 折优惠推出,每销售10套、折扣增加1%。这种看到销量才做让利的方式,实在是“精打细算”。

  然而对于价格调整,郁亮此前回避了媒体“万科还有多少降价空间”这一提问,只是表示楼市价格回归合理,万科的定价也是合理的。

  不会降低开工速度

  在房地产价格调整之时,不少操盘能力有限的中小房企或将被“驱逐”出市场,而像万科这样的“正规军”自然会因竞争对手的急剧减少而占领更大的市场份额。

  王海斌也表示,目前,所有上市房企加上少数未上市的大型房企,仅占全国房地产市场份额的20%,长期来看,这个行业的集中度会进一步提高。

  据了解,香港前三位房企的合计市场占有率超过了50%,但在同样人多地少的内地市场,市场集中度并非如此。2011年前11个月,万科累计实现销售金额1157亿元,全国商品房销售额为49047亿元,以此计算,万科前11个月销售占商品房市场的比例约2. 6%。而郁亮在2010年与投资者的交流会中表示:大住宅企业的终占有率或许能达到8%—10%的水平。显然,万科并不满足于目前的市场占有率。

  “万科不会刻意设定每年的市场份额目标,但公司始终会积极促进销售,努力跑赢大市。”万科公司向时代周报表示,一般来说,在市场调整期内,有品牌、资金状况好、专业能力强的企业,市场份额增加是正常现象。

  从历史上看,香港地产巨头都是在市场出现危机时大举扩张,迅速提升行业地位和份额。如今,同样的情况似乎再度出现在内地市场。所以,对于目前的万科而言,不仅要讨论如何过冬的问题,还要审时度势地在市场调整中抓住机会。

  实际上,在2008年末,万科判断市场出现拐点而采取相对保守谨慎的策略。然而,此后4万亿等刺激政策相继出台,导致刚刚出现松动的房价加速上涨。保守谨慎的万科未能充分享受那次意料之外的繁荣,2009年销售金额增速仅为 2%,远远低于保利(112%)、中海(80%)和金地(85%)。

  在楼市一步一步迈进冬天的2011年,万科销售额增速不足20%,不仅远远低于恒大(5 %)、中海(25%)、碧桂园( 0%)、华润(61%),更是低于万科自身前几年的水平。面对竞争对手的追赶,在充满“危”与“机”的楼市下半场,万科该如何应对?

  “目前万科的资金较为充裕,存货压力相对较小,公司各地的工程项目均在正常进行中,目前并无缩减开工的必要性,未来仍然会坚持快速周转的策略。”万科公司向时代周报表示,另一方面,开工量和前期的拿地量之间存在一定相关性,2011年受整体市场环境变化的影响,公司在拿地上更加谨慎,这可能会对未来的新开工产生一定影响。具体的开工计划数据将在年报中进行披露。

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